KabarDermayu.com – Pasar properti residensial di Indonesia mulai menunjukkan sinyal perlambatan pada awal tahun 2026. Meskipun kebutuhan akan hunian tetap tinggi dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih menjadi primadona, pertumbuhan harga rumah tercatat melandai.
Kondisi ini diperparah dengan anjloknya angka penjualan properti secara signifikan. Fenomena ini menimbulkan pertanyaan penting: apakah sektor properti nasional sedang memasuki fase lesu?
Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dirilis oleh Bank Indonesia untuk triwulan I 2026, pertumbuhan harga properti residensial di pasar primer hanya bersifat terbatas.
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan I 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,62 persen secara tahunan (yoy). Angka ini sedikit lebih rendah dibandingkan pertumbuhan pada triwulan IV 2025 yang mencapai 0,83 persen (yoy).
Perlambatan pertumbuhan harga ini terjadi hampir di seluruh segmen tipe rumah. Harga rumah tipe menengah hanya tumbuh 0,88 persen secara tahunan, melambat dari sebelumnya 1,12 persen. Sementara itu, rumah tipe besar mencatat kenaikan hanya 0,50 persen, lebih rendah dibandingkan periode sebelumnya yang sebesar 0,72 persen.
Adapun rumah tipe kecil mengalami pertumbuhan sebesar 0,61 persen, yang juga merupakan penurunan dari angka 0,76 persen pada akhir 2025. Secara spasial, tren perlambatan ini juga terlihat di berbagai kota besar di Indonesia.
Dari total 18 kota yang disurvei, sebanyak 10 kota mengalami perlambatan pertumbuhan harga rumah. Lebih mengkhawatirkan lagi, tiga kota bahkan mencatatkan penurunan harga rumah secara tahunan.
Baca juga: Kekayaan Juri Cerdas Cermat MPR Indri Wahyuni Capai Rp3,98 Miliar
Salah satu kota yang mengalami penurunan terdalam adalah Surabaya. Kota ini mencatat kontraksi harga sebesar 0,27 persen (yoy), sebuah penurunan yang lebih dalam dibandingkan triwulan sebelumnya yang hanya minus 0,04 persen.
Tidak hanya harga, volume penjualan properti residensial juga mengalami tekanan yang sangat berarti. Laporan tersebut mengungkapkan bahwa secara keseluruhan, penjualan properti residensial di pasar primer mengalami kontraksi sebesar 25,67 persen (yoy).
Angka ini berbanding terbalik dengan pertumbuhan positif sebesar 7,83 persen (yoy) yang tercatat pada triwulan IV 2025. Penurunan terbesar terjadi pada penjualan rumah tipe kecil, yang terkontraksi hingga 45,59 persen secara tahunan.
Padahal, pada triwulan sebelumnya, segmen rumah tipe kecil ini masih mampu mencatat pertumbuhan positif sebesar 17,32 persen. Di sisi lain, penjualan rumah tipe menengah justru berhasil mencatatkan pertumbuhan positif sebesar 8,28 persen.
Namun, segmen rumah tipe besar masih mencatatkan angka negatif, yaitu minus 8,03 persen. Jika dilihat secara triwulanan, penjualan rumah secara keseluruhan juga mengalami kontraksi sebesar 7,69 persen dibandingkan kuartal sebelumnya.
Penjualan rumah tipe besar menjadi yang paling terdampak, dengan penurunan sebesar 20,38 persen. Posisi selanjutnya ditempati oleh rumah tipe menengah yang mengalami penurunan penjualan sebesar 10,72 persen.
Bank Indonesia mengidentifikasi sejumlah tantangan utama yang saat ini membebani sektor properti. Kenaikan harga bahan bangunan menjadi salah satu faktor utama, dengan persentase mencapai 20,97 persen.
Masalah perizinan dan birokrasi juga menjadi kendala signifikan, yang disebutkan oleh 18,15 persen responden. Selain itu, suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang tinggi menjadi perhatian bagi 16,47 persen responden.
Faktor lain yang turut membebani adalah proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR, yaitu sebesar 12,16 persen. Sektor perpajakan juga menjadi masalah, dengan persentase 11,28 persen.
Meskipun menghadapi berbagai tantangan, skema KPR tetap menjadi pilihan utama masyarakat Indonesia dalam membeli rumah. Dari sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah primer masih dilakukan melalui KPR, dengan pangsa mencapai 69,87 persen dari total transaksi.
Pembayaran secara bertahap menggunakan dana tunai berkontribusi sebesar 19,61 persen, sementara pembayaran tunai langsung hanya sebesar 10,53 persen. Di sisi pengembang, pembiayaan proyek properti residensial juga masih sangat bergantung pada dana internal perusahaan.
Bank Indonesia mencatat bahwa pangsa pembiayaan internal mencapai 80,66 persen dari total kebutuhan pembangunan properti residensial. Sisa kebutuhan pembiayaan berasal dari pinjaman perbankan sebesar 13,74 persen dan pembayaran dari konsumen sebesar 5,60 persen.
Melambatnya pertumbuhan harga rumah dan anjloknya angka penjualan ini secara jelas menunjukkan bahwa pasar properti masih dibayangi oleh tekanan daya beli masyarakat dan tingginya biaya pembiayaan. Jika tren negatif ini terus berlanjut, sektor properti berpotensi memasuki fase perlambatan yang lebih panjang sepanjang tahun 2026.
